Impôts 2009 - avis aux experts

[Brigitte]

Bonsoir,

Si parmi vous se trouve :

- soit un expert sur le sujet des impôts
- soit qqun qui a rencontré le cas suivant

Pourrait il me répondre ?

Cas :

- location de deux appartements non meublés dont 1 régime normal depuis de nombreuses années (il s'agit d'une résidence principale mise en location après l'avoir quittée) et 1 régime robien pour la première fois cette année

- donc abandon du micro foncier pour faire une déclaration de revenus fonciers

Question :

- faut il remplir une 2044 normale (en plus de la 2042) pour le premier
- et une 2044 spéciale pour le deuxième (robien) ?

Je prends tous les conseils et renvois vers sites conseils (j'ai cherché, c'est pas évident) réputés...

Merci à vous... Un vrai casse tête !!

 

[ledzepfred]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Brigitte,

mon amie a vécu ce cas l'année dernière, tout pareil que toi : elle a un appart qu'elle utilisait comme res principale puis après l'avoir quitté, location et déclaration en microfoncier. Puis achat d'un appart pour investissement locatif (robien) donc abandon du microfoncier.

Je suis à 90% sur qu'elle a rempli une 2044S, si tu me laisses le temps d'enquêter (càd jusqu'à demain), je te dirai comment elle a fait demain soir.

A+

 

[Jiheme]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonsoir Brigitte, Lezepfred re à tous

Personnellement jai une paire de clients dans ce cas de figure et je fais les 2 déclarations, et sans problème particulier avec la DGI.

au cas où : impots.gouv.fr => particuliers => rechercher un formulaire. il y a en plus des formulaires, les notices.

Si besoin de + d'info, dis le moi j'ai accès au Lefebvre en ligne, je me ferais une joie que d'aller y barboter un peu...

A+

 

[jeanpierre]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonsoir ou bonne nuit Brigitte, Jiheme, ledzepfred,,

Comme Jiheme, nous avons les mêmes sources, (même si personnellement je ne m'y baigne plus desormais (le barboter))...

Au besoin SOS à mes petits anciens collègues pour me rafraîchir la mémoire... et mettre à jour quelques nouveautés....

Bisous, bonne nuit et tout ce qu'il y a de mieux.

Jean-Pierre

 

[Brigitte]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonjour vous tous,

Et merci pour vos réponses.

Bon en fait, du coup c'est peu clair dans nos têtes : faire deux déclarations 2044 et 2044 SPECIALE ou bien seulement une 2044 SPECIALE sur laquelle mettre les deux.

Le problème résidant dans la dernière solution, dans le fait que le déficit du robien est gommé par le bénéfice de l'autre, ce qui n'est pas le but du dispositif, et donc le risque d'être pénalisé.

Nous avons parallèlement hier soir, fait un mail au CDI de nantes... Et attendrons la réponse vraisemblablement lundi...

Si nous n'avions pas de réponse, nous pensons :

- soit nous rendre au CDI
- soit, par manque de temps, il reste 2 semaines (dont pont Ascension), faire les deux déclarations (puisque Jihème dit qu'on peut le faire sans pb avec la DGI)

Dans ce dernier cas, Jiheme, comment reporte t'on le montant dans la 2042, en faisant la somme des cases prises sur les 2044 et 2044 SPECIALE ?

Nous avons imprimé les notices des deux, et nous nous y noyons (barboter)... pourtant je ne suis pas blonde et Pierre analyse bien les textes... Mais ouh la la !!!

En effet sur le site impot.gouv.fr, j'ai bien imprimé tout un tas de choses et aussi vu ceci :

Dans Lire le détail des deux formulaires :

2044-SPE :
Ce formulaire permet de déclarer certains revenus fonciers.


2044 :
Ce formulaire permet de déclarer :
les revenus provenant de la location de locaux non meublés (loyers, fermages), autres que ceux concernés par la déclaration 2044 spéciale, les revenus fonciers tels que des redevances d'affichage, l'usage de certains bien tels qu'étangs, cours d'eau...

Donc j'en déduirais bien qu'on peut (à défaut de devoir) en remplir deux : une 2044 pour l'appart normal, une 2044 SPE pour le Robien...



Merci Jean Marc, pour ta proposition de fouiller, c'est volontiers que j'accueillerais encore plus de renseignements, on est jamais assez prudents avec les impôts, car les forums qui existent sur le net ne m'inspirent pas trop confiance (réponse à des cas concrets, pas forcément les nôtres, et sont ils fiables, qui répond...).

Merci Ledzepfred aussi pour demander à ton amie (si elle a fait une 2044 SPECIALE ou deux déclarations 2044 et 2044 SPECIALE)... C'est un bon éclairage.

Merci encore... A vous lire. Bises en remerciement.

 

[ledzepfred]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonsoir à tous,

mon amie a rempli une 2044S pour les deux, elle a donc bien abandonné le microfoncier pour son premier appart. C'est la société financière qui a monté tout le dossier pour le second investissement qui l'a orienté vers cette 2044S de part la nature de son prêt pour le Robien (prêt in fine : on rembourse d'abord les intérêts et le capital n'est remboursé qu'à l'issue du prêt, ce type de prêt permet de gonfler à bloc les intérêts à déclarer)
Mais du coup, Jiheme me fait douter de la pertinence de ce choix!!!

Bref, au lieu de répondre à ta question, c'est moi qui m'en pose

A suivre...

 

[Jiheme]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonjour le fil

Mea culpa, je reviens sur ce que j'ai dit précédemment, il semble au vu du "Lefebre", que la 2044 Spéciale regroupe les "Robien" et "normaux" :

a. La déclaration n° 2044 spéciale doit être souscrite par les propriétaires d'immeubles spéciaux (immeubles historiques, situés en secteur sauvegardé ou possédés en nue-propriété lorsqu'ils ouvrent droit à des avantages particuliers en matière de revenus fonciers) ou les personnes qui ont réalisé un investissement ouvrant droit à la déduction au titre de l'amortissement « Robien », « Besson » ou « Périssol ». Cette déclaration doit être souscrite pour l'ensemble de leurs immeubles (spéciaux et autres).

Extrait du Lefebvre fiscal

Ce qui à priori n'était pas le cas à la création de ces régimes "spéciaux".

Comme quoi on a toujours besoin d'un petit Lefebvre chez soi, n'est pas JeanPierre?

Je vous laisse, je vais me flageller avec des orties pour les informations erronées données précédemment.
A+

 

[Brigitte]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonjour tout le monde,

Vous êtes tous super... Et Sylvie vient de me le confirmer par mp, il faut bien remplir une seule et même déclaration 2044 SPECIALE et y regrouper les deux.

Le bénéfice de l'appart ancien (et sans régime) éponge le déficit du ROBIEN (vilain banquier qui nous a pas trop bien conseillé sur ce coup là et surtout pas proposé un prêt adapté comme ton amie Ledzepfred...).

On oubliait sur notre déclaration de mettre l'amortissement en page 2... pour ca que le déficit était... un bénéfice, on l'avait juste mis sur la dernière page.

Bon on s'y repenche à l'aide de vos éclairages et surtout à l'aide du doc que m'a envoyé Sylvie (mille mercis petite lyonnaise) : un 2044 SPECIALE rempli virtuellement.

Bisous à tous.

Edit : Jihème (mon jean marcel préféré), merci à LEFEBVRE... c super.

Edit : Ledzepfred, je viens de penser à un truc, l'histoire du prêt avec intérêts à bloc, en fait, les intérêts pris en compte sont limités au loyer perçu de mémoire, donc sauf si t'as un prêt très important ou/et un très gros loyer... c'est intéressant, ca le devient moins si tu as emprunté qu'une partie de la somme (notre cas).

 

[ledzepfred]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonsoir à tous,

effectivement brigitte, l'intérêt (c'est le cas de le dire) du prêt in fine est d'atteindre les 10700 euros (ou 10500 je ne sais plus) d'intérêts d'emprunt que tu peux imputer dans la déclaration, le taux d'emprunt du-dit prêt étant moins important que le taux minimal de l'assurance vie contractée en même temps et dont le capital qui se constitue au cours du temps permettra de rembourser le capital emprunté (hors intérêt) pour l'achat du bien... tu vois le truc...

Bonne soirée

 

[Brigitte]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Re,

Confirmation, pour ceux qui nous rejoindraient dans ce papotage intéressant, par les IMPOTS ce matin (j'avais écrit un mail vendredi) : faut faire une seule et même déclaration 2044 SPECIALE.

Mais ils semblent dire que si tu fais les deux, c pas grave. Que le déficit du ROBIEN est bien affecté par le bénéfice d'autres biens...

Voilou, page tournée, reste à remplir la DECLARATION, tout n'est pas gagné...

PS : rien compris :

le taux d'emprunt du-dit prêt étant moins important que le taux minimal de l'assurance vie contractée en même temps et dont le capital qui se constitue au cours du temps permettra de rembourser le capital emprunté (hors intérêt) pour l'achat du bien... tu vois le truc...

Bises

 

[ledzepfred]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

salut brigitte,

c'est assez simple : tu empruntes un capital grâce à un prêt in fine à un taux de 4%, ce prêt permet d'acheter le bien et d'atteindre le plafond des intérêts à imputer dans la déclaration d'impots, en parallèle tu souscris une assurance vie à un taux supérieur au taux d'emprunt, comme ça si tu donnes 500 euros par mois pour le prêt et 500 pour l'assurance vie, à la fin d'une année tu as gagné plus d'argent que tu n'en as dépensé (tu déclares un max d'intérêts que tu récupères grâce à l'assurance vie). D'autant plus que tu payes moins d'impôts. En fin d'opération (9 ans) tu revends ton investissement, grâce à l'argent de la revente et tu soldes le prêt, et tu renouvelles l'opération avec un autre investissement locatif

je sais pas si je suis clair???

a+

 

[Brigitte]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonjour,

Très clair (enfin il a fallu que mon homme m'explique) ; en fait je suis un peu naïve et néglige parfois mes intérêts et de ce fait, je suis pas très au courant de toutes ces possibilités... Et pi les montages sont si complexes !

Merci pour les explications et les idées en tout cas.

Bonne journée.

 

[Brigitte]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonsoir tout le monde,

Et bien voilà c'est fait, avec l'aide de Jihème et la grande expertise et gentillesse de notre xldienne qui se reconnaîtra... la douloureuse est prête.

Bisous à vous tous et merci... A l'année prochaine !!

 

[ledzepfred]

Re : Impôts 2009 - avis aux experts

Bonsoir tout le monde,

Et bien voilà c'est fait, avec l'aide de Jihème et la grande expertise et gentillesse de notre xldienne qui se reconnaîtra... la douloureuse est prête.

Bisous à vous tous et merci... A l'année prochaine !!

bonjour à tous,

ben j'espère qu'on aura le plaisir de se croiser avant l'année prochaine par contre tout à fait d'accord pour abandonner ce sujet d'ici à l'année prochaine. C'était bien galère, cette déclaration notamment le calcul des charges locatives (un vrai bonheur!!!), la bonne nouvelle d'après la simulation faite, c'est les 190 euros mensuels qui vont être économiser grâce au Robien (ils vont même nous rendre de l'argent en septembre!!!)

A+